Unter dem Aktenzeichen 1 BvR 472/26 liegt jetzt ein Fall aus Berlin zur Bewertung einer Eigentumswohnung nach dem Bundesmodell beim Bundesverfassungsgericht vor. Mit der Verfassungsbeschwerde gegen das Bundesmodell der reformierten Grundsteuer wollen der Bund der Steuerzahler Deutschland (BdSt) und Haus & Grund Deutschland in einem Musterfall klären lassen, ob das Bewertungsverfahren die verfassungsrechtlichen Anforderungen erfüllt.
Der Berliner Fall dürfte kein Einzelfall sein, wo die pauschale Anwendung von Bodenrichtwerten und teilweise fiktiven Mieten zu teilweise offensichtlich nicht nachvollziehbaren Ergebnissen und Verwerfungen führt. Im Fall geht es um die Bewertung einer Eigentumswohnung als Grundlage für die Grundsteuer. Die vermietete Eigentumswohnung liegt nahe einer Bahntrasse. Die Wohnung wurde mit einer Kaltmiete von 5,07 Euro pro Quadratmeter vermietet (zum Stichtag der Bewertung am 1. Januar 2022). Der Grundsteuerbescheid setzt nun eine angepasste monatliche Nettokaltmiete von 9,32 Euro pro Quadratmeter als pauschalierte Miete nach dem neuen Bewertungssystem an. Dieser Wert ist über 80 Prozent höher als die erzielte Miete – er ist nicht realisierbar und realitätsfern. Dies vor dem Hintergrund, dass das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 558 Abs. 1 BGB) bestimmt, dass der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann. Und das auch nur, wenn die Miete zum Zeitpunkt der beabsichtigten Erhöhung seit 15 Monaten unverändert war. Der Berliner Mietspiegel enthält in seiner Fassung 2021 als Mittelwert der ortsüblichen Miete lediglich einen Wert von 6,47 Euro pro Quadratmeter. Über diesen Wert hinaus kann der betroffene Eigentümer nicht gehen. Sollte er dies dennoch versuchen, hätte der Mieter die Möglichkeit, sich gerichtlich dagegen zur Wehr zu setzen.
Für Betroffene, die Einspruch eingelegt haben und über deren Einspruch noch nicht entschieden ist, bedeutet das, dass sie jetzt das Ruhen des Verfahrens beantragen können, bis das Bundesverfassungsgericht über das beschriebene Verfahren entschieden hat.
Quelle: Bund der Steuerzahler, Pressemitteilung vom 5.3.2026