Bereits im März 2025 hatten wir über den krassen Fall beim Finanzgericht Düsseldorf Az. 11 V 2128/24 A (BG) berichtet. In dem Fall wurde eine Fläche im Landschaftsschutzgebiet als Wohnbaufläche gem. Bodenrichtwert bewertet. Die aktuelle Entwicklung der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs, dass das Bewertungsverfahren nicht gegen die Verfassung verstößt, gibt Anlass zur Prüfung, was Betroffene in derartig krassen Fällen tun können. Im vorliegenden Fall beim FG Düsseldorf waren 630 € pro qm für eine nicht bebaubare Fläche angesetzt worden. Im ersten überschlägigen Prüfungsverfahren hat das Finanzgericht einen Wert von 10,50 € ermittelt.
Warum das möglich ist? Das Gesetz bestimmt, dass unbebaute Grundstücke „regelmäßig“ mit dem Bodenrichtwert bewertet werden (§ 247 Abs. 1 Satz 1 BewG). Dabei werden Besonderheiten grundsätzlich nicht berücksichtigt mit Ausnahme von unterschiedlichen Entwicklungszuständen (§ 247 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BewG). Die Entwicklungszustände sind in § 3 ImmoWertV 2022 wie folgt beschrieben:
Entwicklungszustand; sonstige Flächen
(1) Flächen der Land- oder Forstwirtschaft sind Flächen, die, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein, land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind.
(2) Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen eine bauliche Nutzung aufgrund konkreter Tatsachen, insbesondere nach dem Stand der Bauleitplanung und nach der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen.
(3) Rohbauland sind Flächen, die nach den §§ 30, 33 oder 34 des Baugesetzbuchs für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind.
(4) Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und nach den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind.
(5) Sonstige Flächen sind Flächen, die sich keinem der Entwicklungszustände nach den Absätzen 1 bis 4 zuordnen lassen.
Nach den Feststellungen des Finanzgerichts unter Einschaltung des Gutachterausschusses lag im Urteilsfall eine „Sonstige Fläche“ vor, was den Weg zu einer vom Bodenrichtwert abweichenden Bewertung öffnete. Das letzte Wort ist in dem Fall noch nicht gesprochen, denn das Urteil steht noch aus. Betroffene können aber auf eine realistische Berechnungsformel hoffen.